מדריך מקצועי לרכישת נדל״ן בחו״ל

דוגמה: למה ״ברוטו״ מטעה

נניח נכס ב-$200,000 עם שכירות $1,600 לחודש — נשמע כמו ~9.6% ברוטו. אבל אחרי ניהול, ביטוח, מסים, תחזוקה ו-HOA — הנטו יורד משמעותית:

• מטרה: תזרים חודשי, עליית ערך, או שילוב
• טווח זמן: 3–5 שנים? 10+? זה משנה את סוג הנכס והשוק
• תקציב: לא רק מחיר הנכס — גם עלויות סגירה ורזרבה
• רמת מעורבות: כמה אתה רוצה להתעסק?

• עו״ד מקומי: חוזה, בדיקת זכויות, שעבודים, סגירה
• רו״ח/יועץ מס: תכנון מס, דיווחים, כפל מס
• בדק בית / Inspector: מצב פיזי, ליקויים, אומדן תיקונים
• חברת ניהול: שוכרים, תחזוקה, גבייה (חובה אם אתה בישראל)

• מחיר נכס + עלויות סגירה (עו״ד/אגרות/בדיקות)
• עלויות שוטפות: ניהול, ביטוח, מס נכס, HOA, תחזוקה, חודשים ריקים
• אם יש הלוואה: ריבית, LTV, תרחיש עליית ריבית/שער
• מיסוי: הכנסות שכ״ד, מסים במכירה, דיווח בישראל

• בדיקת זכויות/רישום/שעבודים (עו״ד/Title)
• בדיקה פיזית מקצועית (Inspector) במיוחד בנכס קיים
• השוואה למחירי שוק מקומיים (Comps) ושכ״ד ריאלי
• להבין כל ״הבטחת תשואה״ — מאיפה הכסף מגיע?
• העברות כספים דרך נאמנות/מנגנון מסודר

1. הגדרת מטרות + תקציב (כולל רזרבה)
2. בחירת יעד: מדינה → עיר → שכונה
3. הקמת צוות: עו״ד / רו״ח / מתווך / בדק / ניהול
4. איתור 5–10 נכסים → סינון ל-2–3
5. ניתוח מספרי: תשואה נטו, סיכונים, תרחישים
6. בדיקות שטח: סיור / Inspector / מסמכים
7. מו״מ + חוזה עם תנאים מתלים כשצריך
8. סגירה + רישום + ביטוח והפעלת ניהול

צ׳קליסט חקר שוק (מדינה/עיר)

• ביקוש: תעסוקה, הגירה, אוניברסיטאות, תשתיות
• מחירי נכסים דומים (Comps) + שכ״ד ריאלי
• רגולציה לזרים + מיסוי קנייה/החזקה/מכירה
• סיכון מטבע + עלויות העברת כספים

צ׳קליסט רכישה (לפני חתימה)

• עו״ד מקומי עבר על כל המסמכים
• רישום/Title נקי משעבודים (או ברור ומוסכם)
• Inspector/בדק קיים (או תוכנית בדיקה כתנאי מתלה)
• מודל מספרי מלא: נטו, תרחיש פסימי, תרחיש ריבית/מטבע
• כספים עוברים דרך מנגנון נאמנות מסודר